Ausblick auf die Wohnungsnachfrage
Wirtschaftsraum nach wie vor auf Wachstumskurs
Es wird erwartet, dass die Anzahl der Haushalte im Wirtschaftsraum Münchentooltip gemäß der Haushaltsprognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) bis 2045 um mehr als 8 % zulegen wird. Der Impuls kommt aus dem Wachstum der Bevölkerung, stärker aber weiterhin aus dem Anstieg des Altenquotienten mit entsprechend mehr und kleineren Haushaltsgrößen. Zudem werden Haushalte ab drei Personen zulegen, wenn auch in geringerem Ausmaß. Insgesamt wird das Wachstum – und damit der demografische Wohnungsnachfragesog – weitaus geringer ausfallen als in den vergangenen zwei Dekaden BBSR 2025. Eine räumlich differenzierte Bevölkerungsvorausberechnung hat das LfStat im April 2026 herausgegeben. Wir haben die Ergebnisse für die Region und den Wirtschaftsraum München eingeordnet.
Es bedarf weiterer Anstrengungen für eine Ausweitung des Wohnungsangebots, also Neubau, um die Menschen mit Wohnraum zu versorgen
Zusätzlich zum Wachstum der Haushaltsanzahl existiert Ersatzbedarf für Wohnungen, die das Ende ihres Lebenszyklus erreicht haben. Gleichzeitig ist davon auszugehen, dass viel „latente“ Nachfrage vorhanden ist, die bei einer Entspannung des Miet- und Kaufmarkts zusätzlich am Markt erscheinen wird. Beispiele dafür sind Familien, die ihre Wohnung als zu klein empfinden, oder auch junge Menschen, die aufgrund hoher Mieten in der elterlichen Wohnung verbleiben, obwohl sie eine eigene Wohnung bevorzugen.
Ausblick auf das Wohnungsangebot
Insgesamt ist auch in näherer Zukunft mit einer eher schwachen Bautätigkeit zu rechnen, gemessen an früheren Zahlen
Auf der Angebotsseite des Wohnungsmarkts ist die Zahl der Baufertigstellungen und der Baugenehmigungen in den vergangenen Jahren zurückgegangen. Die Talsohle scheint aber mittlerweile überschritten zu sein. Die Zeit zwischen Genehmigung und Baufertigstellung ist lang und beträgt mittlerweile laut Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft 2026 in Deutschland im Geschosswohnungsbau durchschnittlich 34 MonateZentraler Immobilien Ausschuss (ZIA) 2026.
Der Anteil genehmigter, aber nicht gebauter Wohnungen („gelöschte Baugenehmigungen“), ist 2024 um 25 % gegenüber dem Vorjahr angestiegen. Das zeigt, dass der Wohnungsmarkt immer noch instabil ist. Die Bedingungen des frei finanzierten Wohnungsbaus haben sich dank der leichten Erholung der Renditen für Wohnungen als Investitionsobjekte etwas verbessert. Die Gutachter des Frühjahrsgutachtens 2026 weisen aber zugleich darauf hin, dass auch die Rendite der Staatsanleihen, die für Anleger als quasi risikolose Alternativen zur Geldanlage zur Verfügung stehen, nicht zuletzt durch den hohen staatlichen Verschuldungsbedarf durch das „Sondervermögen Infrastruktur und Klimaneutralität (SVIK)“ angestiegen ist Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA) 2026. (Beispiel Rendite Bundesanleihe mit 30 Jahren Laufzeit: April 2024 2,67 %; April 2026: 3,59 %, Deutsche Bundesbank).
„Die Industrie in Deutschland steht unter großem Druck, doch Dienstleistungen, zu denen etwa auch der IT-Sektor und viele wirtschaftsnahe Dienstleistungen gehören, entwickeln sich robust. Daher ist die wirtschaftliche Lage in Großstädten wie München deutlich besser als im Rest des Landes, und auch die Löhne steigen hier stärker. Verbunden mit einer nach wie vor zu geringen Wohnungsbautätigkeit treibt dies Mieten und auch Preise im Wohnungsmarkt, wenn auch mit geringer Dynamik als in den 2010er Jahren. Und auch die Mieten für Büros und Einzelhandel steigen weiter, zumindest in zentralen Lagen und bei guter Objektqualität.“
Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Themenclusters Internationale Wirtschaftspolitik, Finanz- und Immobilienmärkte Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V.
Ausblick auf Preise und Mieten
Moderat steigende Wohnungspreise
Die Wohnungspreise steigen seit gut zwei Jahren leicht an. In den letzten Monaten stagnierten sie eher wieder, das zeigen erste Zahlen für das 1. Quartal 2026. Vor allem die Neubaupreise reagieren auf den Zins für Wohnungsbaukredite. Dieser ist tendenziell in den letzten Quartalen leicht angestiegen, was die Kosten weiter erhöht. Aufgrund des aktuellen Energiepreisschocks infolge des Irankriegs hat die Inflation wieder zugelegt, und Ökonominnen und Ökonomen schließen eine Erhöhung des Leitzinses durch die EZB nicht aus Handelsblatt vom 30.04.2026. Es ist also zumindest kurzfristig nicht mit einer Erholung der Wohnungsbauzinsen zu rechnen. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) geht davon aus, dass die Preise für Wohnbauland 2025 wieder angestiegen sind und aufgrund der zunehmenden Bodenknappheit ist auch für den Wirtschaftsraum Münchentooltip nicht mehr mit einem Rückgang zu rechnen. Der starke Anstieg der Baupreise ist in den letzten beiden Jahren moderater ausgefallen, setzt sich aber weiter fort. Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie erwartet für 2026 einen Anstieg um 3,3 % und für 2027 um 3,6 % – und damit oberhalb der erwarteten InflationsrateHauptverband der Deutschen Bauindustrie vom 16.02.2026.
Für 2026 rechnet das Frühjahrsgutachten 2026 mit moderat ansteigenden Kaufpreisen ZIA 2026 . In einer im März 2026 veröffentlichten Studie wagt das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) eine Prognose der Wohnungspreise bis 2035. Für die Landeshauptstadt sowie die meisten anderen Landkreise des Wirtschaftsraum Münchentooltip wird ein durchschnittlicher realer jährlicher Preisanstieg zwischen einem und zwei Prozent prognostiziert, für die Landkreise Ebersberg, Freising, Landsberg am Lech, Miesbach und Mühldorf am Inn sogar mehr als zwei Prozent. Nur im Landkreis Traunstein soll das Preiswachstum geringer als ein Prozent pro Jahr ausfallen IW 2026.
Kein Ende der Mietsteigerungen in Sicht
Die Angebotsmieten sind in den letzten Jahren stetig angestiegen, vor allem für Neubauten fast immer oberhalb der Inflationsrate. Aufgrund der beschriebenen Marktentwicklungen ist nicht mit einer Beruhigung des Aufwärtstrends zu rechnen. Obwohl die Bestandsmieten sukzessive erhöht werden – so ist beispielsweise die durchschnittliche Miete des Münchner Mietspiegels von 14,58 €/m² 2023 auf 15,38 €/m² um 5,5 Prozent im Mietspiegel 2025 angestiegen Landeshauptstadt München – rechnet der ZIA mit weiterhin steigendem Abstand zwischen Bestands- und Angebotsmieten.
Welche Auswirkungen ergeben sich für die kommunale Wohnungsbaupolitik?
Viele Einflussfaktoren des Wohnungsmarkts, wie die Steuer- und Abschreibungsregeln, das Zinsniveau, die Kaufkraft oder die Konjunktur können von den Städten und Gemeinden nicht oder nicht wesentlich beeinflusst werden. Zudem liegt die Verantwortung über Art und Höhe diverser Wohnungsbauförderprogramme beim Bund und dem Freistaat. Diese können Kommunen nutzen, um etwa den kommunalen Wohnungsbau mitzufinanzieren. Der ZIA spricht im Frühjahrsgutachten 2026 konkret die „Ländersäule“ des Sondervermögens „Infrastruktur und Klimaneutralität“ an, welche Länder und Kommunen zum Auf- und Ausbau von Infrastruktur nutzen können, um die Baureife neuer Baugebiete bzw. die Nachverdichtung zu beschleunigen.
1. Prozesse optimieren
Um Bauvorhaben schneller umzusetzen, sollten Kommunen die Verfahren für Baugenehmigungen durch bessere Abläufe und mehr Digitalisierung in den Bauämtern verkürzen. Der Bauturbo liefert dafür ein weiteres Instrument. Aus kommunaler Perspektive bietet er eine Möglichkeit, schneller Baurecht zu schaffen. Allerdings sind dabei städtebauliche Überlegungen und rechtliche Unsicherheiten dieses neuen Instruments mitzudenken. Langfristig kann es für Kommunen interessant sein, systematisch Bauland aufzukaufen, damit der Wohnungsbau weniger von individuellen Motiven einzelner Grundbesitzer abhängig ist und auch großflächigere Entwicklungen zügig realisiert werden können.
2. Zusammenarbeit mit Partnern
Hinweise zu möglichen Partnern der Kommunen bei der Vergabe von Wohnungsbauten gibt eine Studie zu Mieten in München, die auf Basis von Daten des Zensus 2022 und Münchner Mietspiegeln Landeshauptstadt München das Verhältnis von Vermietertyp und Bestandsmietenhöhe untersucht hat. Gemessen am Mietspiegel 2021 haben neben städtischen und staatlichen Wohnungsbaugesellschaften Organisationen ohne Erwerbszweck und vor allem Genossenschaften die geringsten Mieten verlangt. Im Segment der kommerziellen Vermieter ist die Spannbreite sehr groß, allerdings wurde die mittlere Miete, die private Wohnungsunternehmen veranschlagen, noch unterhalb des Mietspiegel-Durchschnitts errechnet. Klar darüber lagen Wohnungseigentümergemeinschaften Windmann et al. 2025.
3. Potenziale erkennen
Im Rahmen des kommunalen Flächenmanagements sollten Kommunen auch Baulücken, langjährig leerstehende Gebäude und ungenutzte Bauflächen erfassen. Gemeinsam mit den Eigentümerinnen und Eigentümern können sie Wege finden, diese Flächen für den Erhalt und die Schaffung von Wohnraum zu aktivieren oder nachzuverdichten. Dazu gehören Gespräche mit ortsansässigen Unternehmen zum Bau von Werkswohnungen. Zudem könnte die Kommune nicht nur sensibilisieren, sondern das Interesse am Werkswohnungsbau im Rahmen von Unternehmensbefragungen ermitteln. So können Wohnungsbaubedarfe gebündelt und Projekte aufgelegt werden, die innerhalb eines Gebäudekomplexes Wohnungen für verschiedene Unternehmen erstellen, um effiziente Größen erreichen zu können. In der Umnutzung, zum Beispiel von Büros zu Wohnungen, liegen Chancen für kostengünstigen Wohnungsbau. Ein Vergleich der Baukosten diverser Arten der Wohnraumbeschaffung hat gezeigt, dass Neubau bzw. Bestandsersatz etwa 50 % teurer sind als der Ausbau bzw. die Aufstockung vorhandener Wohngebäude und bis zu drei Mal so kostenintensiv wie der Umbau von Büros zu Wohnungen Messari-Becker 2025.
4. Mehr kleinere Wohnungen
Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) weist in einer Untersuchung darauf hin, dass der demografische Wandel vor allem den Bau kleinerer Wohnungen benötige DIW 2026. Über Instrumente, wie den sozialen Wohnungsbau, Einheimischenmodelle oder die sozialgerechte Bodennutzung können Kommunen unmittelbar den Wohnungsmarkt beeinflussen und schaffen so zum Beispiel mietpreisgedämpfte Wohnungen für Familien. Diese Politik ist angesichts des sehr hohen Preisniveaus notwendig. Allerdings führt jede Herausnahme von Wohnungen aus dem freien Preisbildungsmechanismus zu einer Angebotsverknappung des „normalen“ Wohnraums und kann somit tendenziell mietpreiserhöhende Wirkungen haben Just 2025. Dieser Effekt erschwert es Familien mit einem Einkommen knapp oberhalb der förderfähigen Einkommensgrenzen, bezahlbaren Wohnraum zu finden.
5. Vernetzen und beraten
In ländlichen Räumen, aber auch in Städten, leben vor allem ältere Menschen häufig in Wohnungen oder Häusern, die für ihren Bedarf zu viel Wohnfläche haben. Aufgrund des großen Abstands zwischen Bestands- und Angebotsmieten lohnt sich für viele ein Umzug in eine kleinere Wohnung meistens nicht. Andererseits suchen insbesondere junge Familien Wohnungen mit ausreichend Platz. Dieses Problem ist durch Kommunen zwar nicht abschließend zu lösen, sie können aber einen Beitrag leisten: Etwa durch Einrichtung einer Wohnungstauschbörse oder durch den Aufbau einer Stelle in der Gemeindeverwaltung, die für diese Themen zuständig ist, berät und vernetzt.
6. Faktor Baukosten
Die hohen Baukosten sind ebenfalls ein starker Preistreiber des Wohnungsbaus. Hierzu sprechen die Immobilienfachleute des Frühjahrsgutachtens 2026 eine intensivere Zusammenarbeit von Bund, Ländern und Kommunen an, um hohe technische Baustandards zu senken und die Vorteile des seriellen und standardisierten Bauens nutzbar zu machen. Als Vorbilder dafür gelten der Gebäudetyp-e sowie der „Hamburg-Standard“, der das Potenzial habe, die Baukosten um bis zu 2.000 €/m² zu senken ZIA 2026.
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