Die Kaufpreise für Wohnungen haben sich in den letzten Jahren infolge von Corona, einer uneinheitlichen Konjunktur und vor allem wegen steigender Zinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) stark verändert. Wir betrachten Stand und Entwicklung der Boden-, Wohnungs- und Häuserpreise.
Wir beziehen die Angebotspreise und -mieten für Wohnungen bzw. Ein- und Zweifamilienhäuser (EZFH) von der empirica AG auf Basis der VALUE Marktdaten. Es handelt sich um inserierte Preise bzw. Mieten, die nicht mit den vertraglich vereinbarten Werten übereinstimmen müssen. Die Klassifizierung nach Baujahr (BJ) ist wie folgt:
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Bodenpreise: Durchschnittliche Kaufwerte für Bauland
2024 zeigt sich im Wirtschaftsraum Münchentooltip ein klassisches „Schalenmodell“: Die höchsten Kaufwerte für baureifes Land wurden in der Stadt München und im dicht besiedelten Landkreis München gemessen. Es folgt ein innerer Ring, angeführt vom Landkreis Starnberg und ein äußerer Ring mit bedeutend günstigeren Kaufwerten für Bauland in den Landkreisen Mühldorf am Inn, Neuburg-Schrobenhausen oder Landsberg am Lech. Attraktive Lagen, wie Alpen- und Seenregionen (Landkreise Miesbach, Bad Tölz-Wolfratshausen), treiben den Bodenwert. Zwischen 2014 und 2024 stiegen die Preise vor allem in den Außenbereichen des Wirtschaftsraums relativ am stärksten.
Wohnungspreise
Im 4. Quartal 2025 war die Landeshauptstadt München mit einem durchschnittlichen inserierten Angebotspreis in Höhe von 8.960 €/m² für Wohnungen aller Baujahre Spitzenreiter, während Mühldorf am Inn mit 3.895 €/m² die günstigsten Kaufpreise aufwies. Für eine „typische“ 90 Quadratmeter große Wohnung für eine drei- bis vierköpfige Familie entsprach dies einem Kaufpreis von 806.399 € in der Stadt München und 350.559 € im Landkreis Mühldorf am Inn (deutscher Durchschnitt: 3.624 €/m², 326.160 € für eine 90-Quadratmeter-Wohnung). Neubauten waren erheblich teurer als Bestandswohnungen: In den meisten Landkreisen lag der Aufschlag zwischen 40 und 50 %, mit Höchstwerten von über 65 % im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen und knapp 75 % im Landkreis Miesbach. In der Landeshauptstadt München musste man für eine 90-Quadratmeter-Wohnung gut eine Million Euro ausgeben (1.001.160 €), im Landkreis Mühldorf am Inn mit knapp 455.000 € nicht einmal die Hälfte. Insgesamt zeigt sich auch bei Wohnungen ein ringförmiges Preisgefälle.
Seit 2015 sind die Preise in den günstigeren Landkreisen stark gestiegen (mehr als eine Verdoppelung in den Landkreisen Aichach-Friedberg und Traunstein), während in der Landeshauptstadt und entlang einer Nord-Süd-Achse zwischen den Landkreisen Dachau und Bad Tölz-Wolfratshausen der Anstieg etwa um die Hälfte betrug. Neubauten verteuerten sich generell stärker als Bestandsobjekte.
Häuserpreise
Für Ein- und Zweifamilienhäuser (EZFH) aller Baujahre lagen die Preise im 4. Quartal 2025 zwischen 3.617 €/m² (Landkreis Mühldorf am Inn) und 9.921 €/m² (Landeshauptstadt München). Trotz der größeren Wohnflächen waren die Quadratmeterpreise für EZFH überall teurer als für Wohnungen. Eine Ausnahme bildete der Landkreis Landsberg am Lech, wo für EZFH 4.911 €/m² verlangt wurden und für Wohnungen 5.977 €/m². Ein 140 m² großes Haus kostete im Wirtschaftsraum Münchentooltip etwa zwischen 506.000 € (Landkreis Mühldorf am Inn) und 1,39 Mio. € (Landeshauptstadt München). Neubauten waren in den meisten Fällen rund 15 % teurer.
Eigenheimerschwinglichkeit
Für eine 90-Quadratmeter-Wohnung aller Baujahre musste ein Haushalt mit durchschnittlicher Kaufkraft im 4. Quartal 2025 meist das 6- bis 7-fache seines Jahreseinkommens aufbringen, in der Stadt München das bis zu 10,3-fache.
| Die Eigenheimerschwinglichkeit gibt an, wie viele Nettojahreseinkommen (gemessen als „verfügbares Einkommen“ bzw. „Kaufkraft“ je Haushalt und Jahr) durchschnittlich benötigt werden, um eine Wohnung bzw. ein Haus zu kaufen. Je höher die Eigenheimerschwinglichkeit für eine Wohnimmobilie ausfällt, desto geringer ist die Erschwinglichkeit für den betrachteten Haushalt, sie zu kaufen. |
Unter der Annahme, dass ein Durchschnittshaushalt 25 % seines verfügbaren Einkommens zur laufenden Finanzierung einer Wohnung einsetzt, ergeben sich Rückzahlungsdauern von etwa 20 Jahren (Landkreis Mühldorf am Inn) bis über 40 Jahre (Landeshauptstadt München). Ein Haushalt mit einer monatlichen Kaufkraft in Höhe von 4.500 € (54.000 € jährlich) hätte in den meisten Landkreisen etwa das 10-fache seines verfügbaren Einkommens für die Wohnungsfinanzierung aufbringen müssen, zwischen dem 6,5-fachen im Landkreis Mühldorf am Inn und dem 14,9-fachen in der Stadt München (Deutschland: 6,0). Für Häuser lag die Eigenheimerschwinglichkeit höher: Zwischen 7,2 im Landkreis Neuburg-Schrobenhausen und 17,7 in der Landeshauptstadt. Dieses starke „Erschwinglichkeitsgefälle“ ist ein Grund für den typischen Wanderungsverlust der Landeshauptstadt gegenüber dem Umland, wo der Wohnungs- bzw. Hauskauf erschwinglicher ist.
Kurzfristige Entwicklung der Angebotspreise
Zwischen dem bisherigen Höchststand des Preisniveaus für Eigentumswohnungen (aller Baujahre) im Jahr 2022 und Anfang 2024 sanken die Angebotspreise infolge steigender Zinsen deutlich (bis zu -25 %). Seitdem erholen sie sich wieder, lagen aber im 4. Quartal 2025 – mit Ausnahme der Landkreise Ebersberg, Aichach-Friedberg und Weilheim-Schongau – immer noch unter dem bisherigen Maximum. Grundsätzlich waren die Schwankungen bei Bestandswohnungen größer als für Neubauten, da sich der Preis für Letztere auch an den Baukosten orientieren muss, die nicht nachgegeben haben. Mit sinkenden Wohnungs- und Häuserpreisen hat sich deren Erschwinglichkeit etwas verbessert.
„In München und in der Region wurde der Nachholbedarf im Durchschnitt der letzten drei Jahre (2022,23,24) signifikant abgebaut. D.h. die Zahl der neu gebauten Wohnungen war größer als die Zahl der neu hinzugekommenen Privathaushalte. Ohne den Irankrieg hätte sich diese positive Entwicklung mutmaßlich fortgesetzt, mit dem Krieg werden die Baukosten, aber vor allem die Finanzierungskosten erheblich ansteigen. Im Ergebnis ist zu erwarten, dass etliche bereits genehmigte Wohnungen erstmal doch wieder nicht gebaut werden. Nicht weil das Material fehlt, sondern weil die Nachfrage wegbricht. Schuld ist der starke Anstieg der kalkulatorischen Mindestmieten resp. Mindestverkaufspreise. Im Umkehrschluss werden die bereits heute niedrigen Leerstandsquoten noch weiter zurückgehen, die Mieten weiter kräftig steigen und noch mehr Menschen ins noch weiter entfernte Umland abwandern.“
Dr. Reiner Braun, Diplom-Volkswirt, Vorstandsvorsitzender empirica AG, Geschäftsführer empirica region; Foto: empirica © Heidi Scherm
Entwicklung einzelner Faktoren des Wohnungsmarkts
| Das Bayerische Landesamt für Statistik (LfStat) publiziert vierteljährlich für Bayern diverse Preisindizes für Bauwerke. Die Preiserhebung basiert auf der Abfrage einer Auswahl von etwa 650 bayerischer Unternehmen des Baugewerbes. Wir verwenden den Baupreisindex für neue Wohngebäude, im Gegensatz zum LfStat haben wir nicht das Jahr 2021 = 100 gesetzt, sondern das 4. Quartal 2019. |
Preise reagieren stark auf Bauzinsen: Dereffektive Zinssatz für Wohnungsbaukredite stieg von 1,16 % (2020) auf über 4,05 % (2023), wodurch sich die monatlichen Kosten der Zinszahlungen für eine Wohnung etwa verdoppelte.
Ein kleines Rechenbeispiel verdeutlicht die Bedeutung des Wohnbaukreditzinses für die jährlichen Kosten, die ein Eigentümerhaushalt aufwenden muss: Bei einer Tilgung in Höhe von 2 % und einem Zinssatz von 1,16 % (wie im 4. Quartal 2020) beträgt die monatliche Belastung zur Rückzahlung einer Hypothek in Höhe von 400.000 € im ersten Jahr ca. 1.053 € monatlich. Bei einem Zinssatz in Höhe von 4,05 % (4. Quartal 2023) ergäbe sich eine etwa doppelt so hohe Belastung in Höhe von 2.017 €. Um eine gleich hohe monatliche Zahllast wie beim Zinssatz von 1,16 % zu erreichen, müsste die aufzunehmende Hypothek kaum mehr als halb so hoch (209.750 €) sein. Zwar sind die Angebotspreise in dem Zeitraum um mehr als 15 % gesunken, der Rückgang war dazu aber bei weitem nicht ausreichend, um die stark gestiegene Zinsbelastung kompensieren zu können. |
Der reale Kaufkraftzuwachs der Bevölkerung war in der meisten Zeit sogar negativ, weil er unterhalb der Inflationsrate lag. Einfach formuliert bedeutet das, dass zur Bezahlung der höheren Zinslast nicht wirklich mehr Geld vorhanden war und vermutlich der Anteil von Käufer-Haushalten mit hohem Eigenkapital beim Wohnungskauf zur Selbstnutzung angestiegen ist. (Der Kurvenverlauf „Inflation Bayern“ in obigem Diagramm beruht auf dem Verbraucherpreisindex für Bayern vom LfStat. Wir verwenden als Wert für die 4. Quartale jeweils die Dezemberdaten.) Eigentümerinnen und Eigentümer bestehender Wohnungen haben bei sinkenden Preisen weniger Interesse am Verkauf und verzichten eher darauf. Im Verkaufsfall haben sie aber eine höhere Flexibilität, fallende Preise zu akzeptieren als Verkäuferinnen und Verkäufer von Neubauten. Denn der Preis neu errichteter Wohnungen richtet sich vor allem nach den Baukosten, von denen aufgrund der hohen Steigerungsraten (+44 % zwischen Ende 2019 und Ende 2025) ein starker Druck in Richtung höherer Angebotspreise ausging. Lediglich die Bodenpreise schienen sich dämpfend auszuwirken. In diesem Marktumfeld ist es nicht verwunderlich, dass die Zahl der Baugenehmigungen in der Region München von knapp 16.784 im Jahr 2019 auf unter 10.618 in 2025 zurückgegangen ist. Auch die Baufertigstellungen haben sich von 13.569 im Jahr 2019 auf 10.784 in 2024 reduziert (neuere Daten liegen nicht vor).
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