Die Angebotsmieten sind in den letzten Jahren, trotz zeitweiser sinkender Kaufpreise, aufgrund des Wachstums der Bevölkerung sowie der Anzahl der Haushalte weiter angestiegen. Wir betrachten die Angebotsmieten und vergleichen diese mit den Bestandsmieten. Außerdem analysieren wir räumliche und zeitliche Entwicklungsmuster und werfen einen Blick auf die Belastung der Haushaltseinkommen durch die Miete.
Entwicklung der Angebotsmieten
Im Wirtschaftsraum Münchentooltip lagen die inserierten Angebotsmieten für Wohnungen aller Baujahre im 4. Quartal 2025 zwischen 11,06 €/m² im Landkreis Neuburg-Schrobenhausen und 21,42 €/m² in der Landeshauptstadt München und damit überall über dem Bundesdurchschnitt (10,86 €/m²). Neubauten waren meist rund 20 % teurer als Bestandswohnungen. Die Spannbreite reichte von 13,8 % im Landkreis Landsberg am Lech bis zu 28,1 % im Landkreis Freising. Damit war sie überall geringer als in Deutschland insgesamt (30,9 %). Für die Neuanmietung einer von uns definierten Referenzwohnung (aller Baujahre) für eine drei- bis vierköpfige Familie mit einer Wohnfläche von 90 Quadratmetern hätte man im 4. Quartal 2025 monatlich zwischen 995,75 € Nettokaltmiete im Landkreis Neuburg-Schrobenhausen und 1.928,16 € in der Landeshauptstadt München zahlen müssen (Deutschland: 976,95 €), Mieten für Neubauten lagen in der Landeshauptstadt bei 2.235,55 € und im Landkreis Neuburg-Schrobenhausen bei 1.135,21 €.
Zusätzlich zur „Kaltmiete“ müssen die Haushalte auch die Wohnnebenkosten übernehmen, sodass die „Warmmiete“ die tatsächliche monatliche Kostenbelastung für die Wohnung anzeigt. Aufgrund der lückenhaften Datenverfügbarkeit stellen wir die Betriebskosten einer Wohnung, also die Nebenkosten für Heizung, Warmwasser, Haustechnik, Müllgebühren und weitere, nicht dar. Allerdings hat der Deutsche Mieterbund Landesverband Bayern e.V. für das Jahr 2024 Betriebskosten in Höhe von 2,78 € je Quadratmeter Wohnfläche erhoben, sodass die „Warmmiete“ im Vergleich zur „Angebotskaltmiete“, je nach Landkreis, um etwa 15 bis 25 % höher ausfällt Deutscher Mieterbund 2026.
Zeitliche und räumliche Muster
Hinsichtlich der räumlichen Verteilung der Angebotsmieten im Wirtschaftsraum Münchentooltip zeigt sich ein klares Gefälle: Die höchsten Mieten gab es in Stadt und Landkreis München sowie im Landkreis Starnberg. Es folgt ein erster Ring, bestehend aus den Landkreisen Fürstenfeldbruck, Dachau und Ebersberg. Die niedrigsten Angebotsmieten werden in den äußeren Landkreisen wie Neuburg-Schrobenhausen, Mühldorf am Inn oder Traunstein verlangt. Abweichungen von diesem Muster bestehen in naturräumlich besonders attraktiven oder gut angebundenen Landkreisen wie Miesbach, Bad Tölz-Wolfratshausen und Freising (Flughafen als Arbeitsplatzschwerpunkt).
Zwischen 2015 und 2025 stiegen die Mieten in den Landkreisen mit einem günstigeren Ausgangsniveau am stärksten an (z. B. Traunstein +72,5 %, Aichach-Friedberg und Mühldorf am Inn jeweils über 70 %), während der Anstieg in der Landeshauptstadt München mit +53,9 % vergleichsweise moderat blieb.
Erklären lässt sich dies zum einen mit der ökonomischen Gesetzmäßigkeit, dass niedrigere Preise eine höhere Nachfrage nach sich ziehen. In den letzten Jahren wurden dank der Einführung des Deutschland-Tickets – in Kombination mit mehr Home-Office – die Transportkosten reduziert bzw. angeglichen. Insgesamt spielt also die Entfernung von Wohn- und Arbeitsort für einen Teil der Beschäftigten eine geringere Rolle. Zum anderen hat das Mietpreisniveau eine enge Bindung an die Kaufkraft der Menschen, sodass diese vor allem in bereits sehr teuren Kommunen, allen voran der Stadt München, eine gewisse Dämpfung auf die Möglichkeiten der Mietpreisgestaltung hat. Auch andere Bedingungen, wie die „Mietpreisbremse“ spielen hier eine Rolle.
„Seit 2013 sind die Angebotsmieten in München um 66 % gestiegen und liegen heute rund 45 % über den Bestandsmieten – ein Hemmnis für Arbeitsmobilität und Wachstum. Kurzfristig ist keine Entspannung in Sicht. Umso wichtiger ist eine konsequente Ausweitung des Angebots: schnellere Baulandausweisung, schlankere Genehmigungen – der ‚Hamburg-Standard‘ zeigt das Kostensenkungspotenzial standardisierter Verfahren – sowie Nachverdichtung, Umnutzung von Büroflächen und eine bessere regionale Flächenkoordination. Da zusätzlicher Wohnraum nur langsam entsteht, bleibt soziale Förderung unverzichtbar. Allerdings können Programme wie das „München Modell“ Kosten auf freifinanzierte Wohnungen verlagern. Zielgenauer wirken oft subjektbezogene Instrumente wie das Wohngeld.“
Prof. Dr. Oliver Falck, Leiter des ifo Zentrums für Innovationsökonomik und Digitale Transformation; Foto: © ifo Institut
Mietbelastungsquote
Die Miete ist für die meisten Haushalte der größte monatliche Kostenträger und belastet ihre Kaufkraft. Die Mietbelastung ist hoch: Ein durchschnittlicher deutscher Haushalt musste im 4. Quartal 2025 etwa 19 % seines Einkommens für die Neuanmietung einer 90-Quadratmeter-Wohnung aller Baujahre aufwenden, im Wirtschaftsraum Münchentooltip bis zu 30 % (Minimum: 17 % in Neuburg-Schrobenhausen). Das „durchschnittliche Einkommen“ liegt in den meisten Landkreisen aufgrund von „Ausreißern nach oben“, also Haushalten mit sehr hohen Einkommen, um 10 bis 15 % über dem Median der Kaufkraft. Das ergab eine Auswertung von Mikrozensusdaten des LfStat. Wobei der Median der Kaufkraft genau die Mitte der Einkommensverteilung anzeigt: 50 % der Haushalte verfügen über eine höhere und 50 % über eine geringere Kaufkraft LfStat 2025. Daher berechnen wir zusätzlich auch die monatliche Belastung des Einkommens für einen Haushalt mit einem verfügbaren Einkommen von 4.500 € – das ist unterdurchschnittlich, für viele Familien aber sicherlich typisch. Für diesen Modellhaushalt lag die Mietbelastungsquote im 4. Quartal für die oben genannte Referenzwohnung im Bund bei 21,7 %, in vielen Landkreisen über 30 % und in der Stadt München bei 42,8 %. In dem Fall ist die Neuanmietung einer Wohnung für eine Familie sehr kostenintensiv.
| Die (Angebots-)Mietbelastungsquote zeigt den Anteil der jährlichen Nettokaltmiete, entweder als tatsächlich gezahlte Miete oder Angebotsmiete, am verfügbaren Einkommen respektive der Kaufkraft eines Haushalts pro Jahr in Prozent an. Der Anteil der Miete am Haushaltsbudget steigt mit höherer Quote an und sollte für einen durchschnittlich kaufkräftigen Haushalt 30 % nicht überschreiten. |
| Die zweite Kategorie des Diagramms, die spezifische Wohnungsgröße, beschreibt die durchschnittliche Wohnfläche einer Wohnung in einer Kommune aus der amtlichen Statistik im jeweiligen Berichtsjahr. Sie wird errechnet, indem die gesamte Fläche aller Wohnungen durch die Bevölkerung dividiert wird. |
Unterschied zwischen Angebotsmieten und Bestandsmieten
Angebotsmieten liegen deutlich über den tatsächlich gezahlten Mieten: Flächendeckend liegen die Informationen zu den durchschnittlichen Bestandsmieten in allen Kommunen Deutschlands dank des letzten Zensus zum Stichtag 15. Mai 2022 vor. Diese „realen“ Mieten wichen stark von der gleichzeitig gemessenen Angebotsmiete für Wohnungen aller Baujahre ab. Die Differenz überstieg in vielen Landkreisen im Wirtschaftsraum Münchentooltip 40 % und lag damit über dem Bundesschnitt (26,4 %). Dies weist auf einen angespannten Mietmarkt hin und begünstigt eine „Insider-Outsider-Struktur“: Bestandsmieter profitieren von niedrigeren, regulierten Mieten („Mietpreisbremse“), während Neuvermietungen deutlich teurer sind und Umzüge unattraktiv machen („Lock-in-Effekt“). Möchte ein Haushalt eine andere Wohnung anmieten, so geht dies mit einer im Vergleich zum Status Quo überproportional höheren Miete einher. Viele Haushalte bleiben daher eher in der aktuellen Wohnung als in eine andere Wohnung umzuziehen, die ihren Bedürfnissen möglicherweise besser entspricht Falck et al 2025. Dies erklärt, weshalb die Landeshauptstadt München mit ihrem sehr hohen Mietpreisniveau, gegenüber dem Umland einen stark negativen Wanderungssaldo hat. Um eine größere Wohnung bzw. niedrigere Mieten zahlen zu müssen, ziehen Haushalte von der Kernstadt ins Umland.
Die Mietbelastungsquoten der Bestandsmieten lagen zum Zensus 2022 mit rund 20 % (München: 16,9 %) bedeutend niedriger als die Angebotsmietbelastungsquoten.
Entwicklung einzelner Faktoren des Mietwohnungsmarkts
Vergleicht man die Entwicklung einiger für den Wohnungsmarkt der Region München relevanten Daten im Zeitraum der letzten sechs Jahre, dann zeigt sich, dass sich die Mieten für Neubauten in der Regel schneller verteuerten als für Bestandsbauten. Seit 2022 ist eine steiler ansteigende Mietpreiskurve für neu gebaute Wohnungen erkennbar, die mit einer schwächeren Dynamik beim Neubau einhergeht. Die Entwicklung der Kaufkraft der Menschen in der Region war unterproportional, auch im Vergleich zur bayerischen Inflationsrate (eine Inflation für die Region München liegt leider nicht vor). Neuvermietungen sind also im Vergleich zur allgemeinen Preissteigerung und zum Einkommen teurer geworden.
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