Konzentrische Preiskreise um München
Die Karte zur Verteilung der Bodenpreisrichtwerte in der Region München 2018 zeigt, dass die höchsten Quadratmeter-Preise mit mehr als 2.000 € in der Landeshauptstadt München sowie Neuried, Pullach im Isartal und Grünwald im Landkreis München liegen. Es lassen sich „konzentrische Bodenpreisringe“ um das Zentrum München erkennen.
Als „ersten Ring“ um München zeigen sich Gemeinden im Münchner Umland insbesondere in den Landkreisen Starnberg und München mit Preisen von 1.000 bis unter 2.000 € je Quadratmeter Wohnbauland.
Der daran anschließende „2. Ring“ mit Preisen von 500 bis unter 1.000 € je qm umfasst Gemeinden in einer Entfernung von bis zu 20 bis 25 km von der Münchner Stadtgrenze. Der „äußere Ring“ beinhaltet vor allem kleine Gemeinden mit Bodenpreisen von unter 500 € je qm.
Neben der Nähe zu München sind auch die landschaftliche Attraktivität (Seeufer etc.), die Anbindung an die Mobilitätsinfrastruktur (Schienenhalt, übergeordnetes Straßennetz etc.) und Faktoren der Bauleitplanung (insbesondere die erlaubte Bebauungsdichte) wichtige preisbildende Faktoren.
Datenerhebung
Der Bodenpreisrichtwert (auch Bodenrichtwert) ergibt sich aus den Kaufpreisen je Quadratmeter unbebauten Landes für das jeweilige Jahr. Dabei werden die notariell fixierten Preise jeder Grundstückstransaktion von den Gutachterausschüssen der Landkreise bzw. Stadtverwaltungen ermittelt (§ 195 BauGB) und gemäß § 196 BauGB als Durchschnitt für sogenannte „Richtwertzonen“ angegeben.
Innerhalb dieser Zonen, die meist die Ortsteile einer Gemeinde abbilden, liegen möglichst homogene Raumverhältnisse in Bezug auf Art und Maß der Nutzung vor. Die Bodenrichtwerte sind also genauer als die Kaufpreisdaten privater Immobilienmarktforscher, die lediglich online oder in Zeitungen inserierte Angebote sammeln und auswerten.
Hinweis zur Berechnung der Daten
Die dargestellten Bodenrichtwerte sind von uns berechnete, ungewichtete Durchschnittspreise für eine Gemeinde. Diese Durchschnittspreise können je nach Anzahl der Verkäufe, Lagequalität und Baurechtsunterschieden eine sehr große Preisspanne aufweisen.
So schwanken beispielsweise in der Gemeinde Moosburg im Landkreis Freising die Quadratmeterpreise zwischen den einzelnen Richtwertzonen von 200 € je qm (Zone „Pfrombach“) und 720 € je qm (Zone „Neustadtbereich“.) In der Gemeinde Berg am Starnberger See reichen die Preise von 550 € je qm (Zone „Bachhauser Str.“) bis hin zu 1.960 € je qm unbebauten Wohnbaulands (Zone „Seeufer“).