Schöner wohnen – wenn das so einfach wäre... Das Niveau der Preise und Mieten für Wohnimmobilien im Großraum München ist hoch. Geht es um die Anmietung einer Wohnung, sind die Menschen bereit, etwa ein gutes Viertel ihrer Kaufkraft für die Kaltmiete auszugeben. Beim Immobilienkauf entsprechen die Preise dem Faktor 10 der jährlichen Kaufkraft der Käufer. Ein neuer Trend zeichnet sich ab: Angesichts der gestiegenen Zinsen ist Mieten im Vergleich zum Kaufen attraktiver geworden. Der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München (PV) hat inseiner Publikation die Entwicklung der Boden- und Immobilienpreise von 2012 bis 2022 in der Region München analysiert und kommentiert.
Inhalt
1. Bodenpreise im PV-Verbandsgebiet
2. Immobilienpreise 2022
3. Mietpreise 2022
4. Vergleich zwischen Miet- und Kaufpreisen 2022
5. Mietbelastungsquote und Eigenheimerschwinglichkeit 2020
6. Ausblick auf die weitere Entwicklung
Zur Broschüre
Per Klick auf das Bild zur Broschüre
Miet- und Kaufpreise im Vergleich
Die im Vergleich zu den Mieten überproportional hohen Kaufpreise kann man als Attraktivität der Immobilie und somit als „sichere“ Investition interpretieren.
Das Steigerungspotenzial der inserierten Mietpreise bei einer Neuvermietung war 2012 bis 2022 geringer als das der Kaufpreise. Die Mieten orientieren sich stärker an der Kaufkraft der Bevölkerung – allerdings war ihr Anstieg immer noch ungefähr doppelt so hoch wie der Zuwachs der Kaufkraft bzw. die Inflation.
Der starke Zinsverfall der vergangenen Dekade ist ein Faktor, der den hohen Preisanstieg der Immobilien erklärt. Die höheren Raten für die Hypothekentilgung wurden bis zu einem gewissen Grad von den niedrigen Zinsen (über-)kompensiert.
Weitere Infos und Statistiken finden Sie in derBroschüre.
Blick in die Zukunft
Der Markt für Wohnimmobilien befindet sich in einer dynamischen Situation. Die spätestens seit 2020 auftretenden globalen Krisen, allen voran die Covid19-Pandemie und der Ukraine-Krieg, haben direkt oder indirekt starke Auswirkungen auf die Preise und Kosten des Wohnens. Folgende Faktoren betreffen sowohl Angebots- als auch Nachfrageseite:
- Anstieg der Hypothekenzinsen
- Entwicklung der Inflationsrate
- Gestiegene Preise für Baumaterial
- Wirtschaftliche Entwicklung in Richtung Rezession
- Reale Kaufkraft vieler Haushalte bereits seit längerem rückläufig
- Überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum (durch Flüchtlinge aus Ukraine)
Verschiedene Szenarien
Die Marktsituation ist angespannt: Eine steigende Nachfrage nach Wohnungen, ein dazu im Vergleich geringes Angebot auf hohem Preisniveau bei insgesamt geringerer Realkaufkraft und geringerer Attraktivität der Immobilie als Investitionsobjekt oder zur Eigennutzung. Da Kaufen vor allem in teuren Regionen im Vergleich zu Mieten unattraktiv geworden ist, kann es zu einer Stagnation oder gar Absinken der Wohnungspreise kommen, wenn die Nachfrage nach Kaufimmobilien stark zurückgeht.
Nach vielen Jahren historisch günstiger Zinsen, steigender Mieten und stark anziehender Wohnungspreise steht im Großraum München vielerorts nun eine Zäsur an: Aufgrund der gestiegenen und wohl weiter steigenden Hypothekenzinsen, sinkender Kaufkraft und weiterhin kletternder Baupreise wird eine schwächere Nachfrage nach Immobilien zum Kaufen weiterhin Druck auf die Preise ausüben, so dass sich der Trend sinkender Wohnungspreise fortsetzen dürfte.
Neuer Trend
Für viele Haushalte ist daher die Miete attraktiver als der Kauf einer Wohnung. Die Nachfrage nach Mietwohnungen dürfte, auch angesichts der wachsenden Bevölkerung im Großraum, weiterhin hoch bleiben, bei tendenziell nicht ausreichend mitwachsendem Wohnungsangebot. Normalerweise wäre deshalb nach wie vor mit einem Anstieg der Mieten zu rechnen. Jedoch bremsen die wegen der hohen Inflationsraten sinkenden Realeinkommen und das extrem hohe Energiepreisniveau die finanziellen Möglichkeiten der Haushalte, so dass zumindest mittelfristig eher von einer Stagnation der Mieten ausgegangen werden kann.
Weitere Entwicklungen finden Sie in der Broschüre.
