Die Gemeinde Neuching stellt ihren Flächennutzungsplan (FNP) neu auf: Er gibt die Richtung vor, wie sich Neuching in den kommenden zehn bis 20 Jahren weiterentwickeln soll. Er stellt die zukünftige Flächennutzung dar und definiert damit die Rahmenbedingungen für die künftige bauliche Entwicklung. Dabei beschäftigt sich der Gemeinderat intensiv mit dem Thema Nachverdichtung und Innenentwicklung, um dem anhaltenden Siedlungsdruck zu begegnen.
Ziel der Gemeinde ist es: aktiv den künftigen Flächenverbrauch reduzieren. Als Mittel der Wahl kam hier das Instrument des kommunalen Flächenmanagements zum Einsatz. Gemeinsam mit dem Gemeinderat und der Verwaltung entwickelte der beauftragte Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München (PV) das auf die Gemeinde angepasste Instrument.
Baurechtserhebung
In einer Baurechtserhebung erfasste die Gemeinde bereits 2019 systematisch vorhandene Entwicklungsmöglichkeiten wie etwa ungenutzte Grundstücke oder Teilgrundstücke, um sie für die künftige Bauleitplanung zu dokumentieren und zu pflegen. Eine Baurechtserhebung zeigt das „klassische“ Flächenpotenzial auf und verfolgt einen quantitativen Ansatz, nämlich alle für eine Nachverdichtung im Innenbereich in Frage kommenden Flächen zu berücksichtigen.
Auf dem Prüfstand
Zunächst sollte das Nachverdichtungspotenzial im gesamten Gemeindegebiet untersucht werden. Die Gemeinde hat mit der Bestandsaufnahme den PV beauftragt. Dessen Planer sollten prüfen und aufzeigen, welche Gebiete für eine Nachverdichtung geeignet wären. Der Nachfrage nach Wohn- und gewerblichen Bauflächen in der Gemeinde Neuching stehen Baulücken, Brachen und untergenutzte Grundstücke gegenüber, die bislang nicht aktiviert werden konnten. Zudem werden qualitative Nachverdichtungspotenziale wie beispielsweise die Aufstockung von Gebäuden oder Anbauten etwa im Garten (rückwärtige Verdichtung) betrachtet.
Kommunales Flächenmanagement
Im Rahmen eines kommunalen Flächenmanagements können Gemeinde und Planer nun ermitteln, welche Möglichkeiten bei der Innenentwicklung überhaupt bestehen. Das kommunale Flächenmanagement zeigt also auf Quartiersebene auf, mit welchen Strategien und Maßnahmen die Gemeinde weitere Potenziale der Innenentwicklung heben kann. Hier wird also ein qualitativer Ansatz verfolgt.
Zudem sollte die Untersuchung die grundsätzlichen Vor- und Nachteile der Nachverdichtung aufzeigen und dem Gemeinderat Empfehlungen für eine transparente und konsequente Herangehensweise an die Hand geben.
So gingen die Planer vor
Bei der Bestandsaufnahme im Mai 2021 haben die PV-Experten den Gebäudebestand mit einem mobilen GIS (Geoinformationssystem) vor Ort erfasst. Die so erhobenen Informationen wie Art der Nutzung (z. B. Wohnen, Landwirtschaft), Anzahl der Geschosse und die Bauweise (z. B. Einfamilienhaus, Doppelhaus) erfassten die Planer in einer Geodaten Software (QGIS). Auf Basis der aktuellen Daten wurde die Baurechtserhebung aus dem Jahr 2019 angepasst. In den Orten Niederneuching, Oberneuching und Wolfsleben grenzten die Planer unterschiedliche Quartiere ab. Für diese erarbeiteten sie Strategien und Maßnahmen sowie Empfehlungen für die zukünftige Entwicklung.
Im Frühsommer 2021 informierten die Planer den Gemeinderat in einer Online-Veranstaltung über ein erstes Konzept. In einem darauffolgenden Workshop klärten Gemeinderat und Planer Fragen, woraufhin der Gemeinderat die Quartiere priorisierte. In weiteren Schritten erarbeiteten die Beteiligten gemeinsam Strategien für die künftige Ortsentwicklung der Gemeinde Neuching.
Was macht eine erfolgreiche Umsetzung aus?
Die Entwicklung des Instruments Kommunales Flächenmanagement kann immer nur in enger Kooperation zwischen Gemeinde und Flachplanern erfolgen –
- zum einen mit der Gemeindeverwaltung, da die Beschäftigten dort über die dringend benötigten Orts- und Entwicklungskenntnisse verfügen,
- zum anderen mit dem Gemeinderat, der später damit arbeiten soll.
Das kommunale Flächenmanagement liefert der Gemeinde eine Orientierungshilfe für die künftige Ortsentwicklung. Für unterschiedliche Quartiere sind darin unterschiedliche Zielvorstellung und Empfehlungen formuliert. Als flexibles Instrument soll es kontinuierlich weiterentwickelt werden: Die Gemeinde erhält somit eine Art aktuellen Leitfaden, an dem sich Entscheidungen hinsichtlich der Ortsentwicklung oder auch die Beantwortung konkreter Anfragen orientieren sollten.