Der Gemeinde Haar liegen mehrere Bauvorhaben zur Wohnbebauung vor, die bis Mitte der 2020er Jahre verwirklicht werden sollen. Hierfür stellt die Gemeinde Bebauungspläne neu auf bzw. ändert rechtskräftige Bebauungspläne. Im Rahmen eines städtebaulichen Vertrags plant die Gemeinde, mit den Grundstückseigentümern die Übernahme von Kosten zu vereinbaren, die durch städtebauliche Maßnahmen entstehen. Dieser sogenannte Folgekostenvertrag verpflichtet den Grundstückseigentümer gegenüber der Gemeinde Haar, die Kosten für vertraglich genau bestimmte Infrastruktureinrichtungen zu übernehmen. Dazu gehören beispielsweise Kosten für den Bau sozialer Infrastruktur wie Krippen, Kindergärten und Horte.
Der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München (PV) und das Institut SAGS haben im Auftrag der Gemeinde die anfallenden Folgekosten berechnet. Dabei haben sie folgende geplante Bauvorhaben in Haar untersucht:
- Wohnbebauung inklusive Einzelhandel und Gastronomie im Gronsdorfer Schneiderhofgelände
- Erweiterung der beiden Bebauungspläne (BP) 141 A in Ottendichl Dorf sowie 198
- Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) 28 an der Münchner Straße 24
- Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück Richard-Wagner-Straße 31 und 33
Folgekostenvertrag & -berechnung
Zu beachten sind die rechtlichen Grenzen des städtebaulichen Vertrages, die das Baugesetzbuch regelt (§11 BauGB), insbesondere ein konkreter Sachzusammenhang zwischen der städtebaulichen Planung und den umgelegten Kosten. Des Weiteren gilt das Koppelungsverbot sowie das Angemessenheits- und Gleichbehandlungsgebot.
Vertragsgrundlage ist eine belastbare Berechnung der Folgekosten, die auf einer nachvollziehbaren Bedarfsprognose beruht. Die Gemeinde kann die Folgekosten für einzelne städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen oder für mehrere künftige Baugebiete gemeinsam ermitteln. Aus der Folgekostenberechnung ergibt sich, wie groß der Bedarf an sozialer Infrastruktur für ein Neubaugebiet voraussichtlich ist und welche Folgekosten der Gemeinde dadurch entstehen.
Die jeweilige Gemeinde entscheidet, inwieweit sie die Kosten an die Grundstückseigentümer weitergibt. Dabei ist der Grundsatz der Angemessenheit zu beachten. Als Orientierungswert gilt eine Umlage von Kosten als angemessen, wenn mindestens ein Drittel des Wertzuwachses beim Eigentümer verbleibt.
Berechnung in drei Schritten
In enger Abstimmung mit dem Bauamt der Gemeinde Haar berechnete der PV die Folgekosten in drei Schritten:
- 1. Inhalte definieren: Welche Einrichtungen sind Bestandteil der Folgekostenberechnung?
- 2. Bedarfshöhe bestimmen: Welche Bauvorhaben sind für die Folgekostenberechnung zu betrachten? Mit welchem Einwohnerzuwachs ist zu rechnen?
- 3. Kosten ermitteln: Welche Kosten für soziale Infrastruktur ergeben sich dadurch für die Gemeinde Haar?
Betreuungsbedarf in Haar
Aufgrund der Folgekostenanalyse schafft die Gemeinde Haar in den untersuchten Baugebieten 212 Wohnungen über bestehendes Baurecht hinaus. Die von den untersuchten Baugebieten ursächlich ausgelösten Folgekosten entstehen insbesondere durch die Einwohner im Alter von 0-3, 3-6 und 6-10 Jahren.
Die Prognose der Bevölkerungsentwicklung sowie die darauf basierenden weiteren Berechnungen berücksichtigen ausschließlich dieses zusätzlich geschaffene Baurecht. Der Einwohnerzuwachs ergibt sich durch Zuzüge sowie durch Geburten abzüglich Sterbefälle entsprechend der zu erwartenden Bevölkerungsstruktur.
Benötigte Plätze
Auf Grundlage der ermittelten und derzeitig vorhersehbaren Betreuungsquoten wird dadurch bis zum Jahr 2036 ein Bedarf an sozialer Infrastruktur für verschiedene Einrichtungen ausgelöst. PV und SAGS empfehlen bei Berücksichtigung von Plätzen für Integrationskinder sowie einem Sicherheitspuffer von zehn Prozent die folgende Anzahl von Plätzen:
- Kinderkrippe: 13 Plätze
- Kindergarten: 46 Plätze
- Kinderhort: 10 Plätze
Die Folgekosten für die Einrichtungen mit Baukosten inklusive der Kosten für die Grundstücksbereitstellung werden anteilig auf die einzelnen Baugebiete umgelegt, entsprechend dem ursächlich, durch die jeweilige städtebauliche Maßnahme ausgelösten Betreuungsbedarf.
