Mietbelastungsquote
Wie viel vom Einkommen wird für die Miete ausgegeben?
Die Mietbelastungsquote zeigt den Anteil der Mietausgaben für eine neu angemietete Wohnung im Verhältnis zur gesamten Kaufkraft der Menschen, die in einer Wohnung leben, an.
Dafür haben wir die durchschnittliche Jahresmiete für eine durchschnittlich große Wohnung (spezifisch je Landkreis für Wohnungen alle Baujahre) und für eine normierte Wohnung (70 qm) errechnet und diese in Bezug zur Kaufkraft gesetzt.
Für eine jeweils durchschnittlich große Wohnung ist die Mietbelastungsquote in allen Kommunen sehr ähnlich, sie bewegt sich zwischen 22 und 24 %. Das heißt gut 20 % des verfügbaren Haushaltseinkommens wird für die Miete aufgebracht.
Normiert man die Wohnungsgröße auf 70 qm, so differiert die Mietbelastung deutlicher. In den äußeren Landkreisen Ebersberg, Erding und Landsberg am Lech ist sie mit ca. 14 % am geringsten, in der Landeshauptstadt München mit 23,0 % am höchsten.
Ein Vergleich der BayernLaBo (2009 und 2020) macht die Verhältnisse deutlich. Für eine 60–80 qm große 3-Zimmer-Wohnung in der Landeshauptstadt München berechnete die BayernLabo seit 2008 in einem zweijährigen Turnus immer fast die doppelte Mietbelastungsquote wie im gesamten Freistaat Bayern (2008 Bayern: 15,4 %; LHM: 23,7 %). Während es in Bayern sogar Jahre gab, in denen die Mietbelastung leicht rückläufig war, ist sie in München stetig angestiegen und erreichte 2018 29,9 % (2018 Bayern: 16,6 %).
Hinweis zur Berechung der Daten
Bei diesen auf den ersten Blick relativ gering erscheinenden Anteilen handelt es sich um reine Durchschnittswerte, die die unterschiedlichen Einkommensgruppen nicht berücksichtigen und vermutlich durch Gut- und Spitzenverdiener in der Region München verzerrt werden.
Zudem werden nur Mietpreise von Neuvermietungen eingerechnet. Die Bestandsmieten sind teilweise deutlich geringer.
Eigenheimerschwinglichkeit
Wie viele Jahreseinkommen sind nötig, um ein Haus zu kaufen?
Die finanzielle Bedeutung des Immobilienkaufs kann man mit der Eigenheimerschwinglichkeit errechnen. Sie gibt an, wie viele Nettojahreseinkommen, hier wiedergegeben als Kaufkraft, nötig sind, um eine Wohnung bzw. ein Haus zu kaufen.
Dafür haben wir die Eigenheimerschwinglichkeit für eine durchschnittliche Wohnung bzw. Haus je Landkreis errechnet sowie für ein normiertes Ein- bzw. Zweifamilienhaus mit 140 qm. Eine jeweils durchschnittlich große Wohnung kostet ca. achtmal so viel wie die jährliche Haushaltskaufkraft, mit einem Minimum bei 7,02 im Landkreis Landsberg am Lech und einem Maximum in der Stadt München bei 8,6.
Bezogen auf ein Haus oder eine Wohnung mit einer einheitlichen Wohnfläche von 140 qm differiert die Erschwinglichkeit eines Immobilienkaufs stärker. Im Landkreis Erding konnte ein durchschnittlich großer Haushalt mit der Kaufkraft von gut achteinhalb Jahren ein Haus erwerben, im Landkreis München benötigt er dazu sieben Jahre länger und in der Landeshauptstadt müsste ein Haushalt etwa 19,5 Jahre seine komplette Kaufkraft verausgaben, um sich ein Haus kaufen zu können.
Diese großen Preisunterschiede zwischen dem Zentrum und dem Rand der Region erklärt auch die Tatsache, dass innerhalb der Region die Landeshauptstadt München viele Einwohner, vor allem Familien, an das Umland verliert.
Die Erschwinglichkeit eines 140 qm großen Einfamilienhauses hat sich auch nach Zahlen der BayernLaBo (2011, 2014 und 2020) stetig verschlechtert. In der Landeshauptstadt München reichte 2010 noch die Kaufkraft von etwa zehn Jahren zum Kauf eines Hauses aus, 2018 musste ein Haushalt dort das 19-fache seiner jährlichen Kaufkraft aufwenden. In den Landkreisen Starnberg und München gab es in den fünf Jahren zwischen 2013 und 2018 einen Anstieg um etwa 50 % (Landkreise Starnberg und München 2013: ca. 11,7; 2018: 16,4).
Ein durchschnittlicher bayerischer Haushalt musste 2008 „lediglich“ das 5,7-fache seiner jährlichen Haushaltsmittel verausgaben und 2018 mit dem Faktor 7,4 immer noch weit weniger als die Hälfte dessen, was die Haushalte in den Landkreisen München und Starnberg sowie in der Landeshauptstadt München aufbringen müssen.
Indikatoren zur Berechnung der Mietbelastungsquote & der Eigenheimerschwinglichkeit
Da die verfügbaren Einkommen für 2018 noch nicht vorliegen, haben wir die Kaufkraftdaten der MB-Research verwendet. Die Kaufkraft bezeichnet dabei das verfügbare Einkommen (Nettoeinkommen ohne Steuern und Sozialversicherungsbeiträge, inkl. empfangener Transferleistungen) der Bevölkerung einer Region.
Die amtliche Statistik erhebt die Zahl der Haushalte über den (Mikro-)Zensus. Diese Zahlen liegen jedoch nur für Planungsregionen und Großstädte vor. Ein Vergleich der Haushaltszahl aus dem Mikrozensus 2018 für die Region München mit den Wohnungen ergibt: 1.476.000 Privathaushalte und 1.456.000 Wohnungen. Die Differenz beträgt 20.000 bzw. unter 1,4 %. Wir setzen die Zahl der Haushalte mit der der Wohnungen gleich.