Wohnraum ist nicht nur in der Stadt München teuer, sondern auch im Umland, und somit für Menschen mit niedrigem oder mittlerem Einkommen häufig nicht bezahlbar. In der gesamten Region suchen Kommunen deshalb neue Ideen und Konzepte, wie sie bezahlbaren Wohnraum schaffen können. Einen Weg, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, bietet das Modell der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN), das die Landeshauptstadt München bereits 1994 initiiert hat. Gemeinsam mit dem Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München (PV) hat die Stadt Erding ein maßgeschneidertes Erdinger SoBoN-Modell entwickelt.
Hintergrund
Schafft eine Kommune Wohnbaurecht auf einem Grundstück, steigt der Bodenwert des Grundstücks. Die Kommune trägt jedoch die Folge- und Infrastrukturkosten. Die Folgekosten der Kommune für die notwendige soziale Infrastruktur können im Rahmen eines städtebaulichen Vertrags an den Grundstückseigentümer weitergegeben werden. Analog kann in einem städtebaulichen Vertrag vereinbart werden, dass ein gewisser Anteil der entstehenden Wohnungen sozialen Bindungen unterliegt, d.h. Vermietung oder Verkauf nur an berechtigte, einkommensschwächere Personen erfolgen. So stellt die Gemeinde sicher, dass ein Teil der neu gebauten Wohnungen auch für Einkommensschwächere zur Verfügung steht.
Das Erdinger Modell
In der Großen Kreisstadt Erding ist der Bestand an öffentlich geförderten Wohnungen seit 1989 stark rückläufig. Gleichzeitig steigt der Bedarf an Wohnraum für untere bis mittlere Einkommensgruppen ständig an. Deshalb hat sie zusammen mit dem PV ein SoBoN-Modell entwickelt. Ein Anteil von 30 Prozent des neu geschaffenen Wohnraums soll für Haushalte mit geringem und mittlerem Einkommen verfügbar sein. Von dieser Wohnungsquote sollen ein Drittel für Mietwohnungen mit Einkommensorientierter Förderung (EOF) und zwei Drittel für Miet- oder Eigentumswohnungen für einen erweiterten Personenkreis zur Verfügung stehen. Stellt die Stadt also einen Bebauungsplan auf, der neues Wohnbaurecht ab einer Geschossfläche von 500 m² schafft, schließt sie mit dem Grundstückseigentümer einen städtebaulichen Vertrag inklusive der entsprechenden Verpflichtungen.
Wer ist berechtigt?
Die Berechtigung für diese Wohnungen hängt vom verfügbaren Haushaltseinkommen ab. Das errechnet sich in Anlehnung an die Förderobergrenzen des Bayerischen Wohnungsförderungsgesetzes. Ebenso gibt es eine Obergrenze für das verwertbare Vermögen in Höhe des doppelten Haushaltseinkommens.
Mit welchen Miet- und Kaufpreisen ist zu rechnen?
Der Mietspiegel der Stadt Erding stellt die Basis für die Miethöhe dar. Dabei wird die durchschnittliche Miethöhe für Wohnungen der unteren Preislage im Stadtgebiet herangezogen. Entsprechend wird der Kaufpreis berechnet
Welche weiteren Bindungen bestehen?
Analog zu den Bayerischen Wohnraumförderbestimmungen sieht das Modell eine Bindung von 25 Jahren vor. In dieser Zeit darf der Eigentümer die Wohnung nur an berechtigte Personen vermieten oder verkaufen, was per Vermerk im Grundbuch sichergestellt wird. Danach entfallen die Bindungen, allerdings sind Mietsteigerungen weiterhin nur entsprechend dem Mietrecht möglich.
Anhand eines konkreten Baugebiets haben die Stadt Erding und der PV ermittelt, wie sich die vorgeschlagenen Eckwerte finanziell auf den Grundstückseigentümer auswirken. Dabei stellte sich heraus: Der überwiegende Teil des Planungsgewinns verbleibt beim Eigentümer – die Belastungen durch die Bindungen sind daher angemessen.