Die Stadt Grafing im Landkreis Ebersberg steht seit Jahren unter enormem Wachstums- und Preisdruck hinsichtlich der Wohnraumsituation. Die Stadt möchte ihrer Verpflichtung nachkommen und den dringenden Wohnbedarf decken. Doch im Hauptort Grafing sind keine geeigneten Flächen mehr verfügbar. Um ausreichenden Wohnraum zu schaffen, beschloss der Stadtrat daher im Oktober 2014, einen Bebauungsplan für Wohnen am westlichen Ortsrand von Grafing aufzustellen. Die Fläche ist etwa 15.870 Quadratmeter groß. Sie wurde bisher landwirtschaftlich genutzt, war jedoch nicht mehr betriebsnotwendig. Der Stadtrat beauftragte den Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München (PV) mit den Planungen.
Platz für 300 Einwohner
Inzwischen sind die Häuser des ersten Bauabschnitts fertiggestellt und schon bewohnt. Auf einer Fläche von 1,6 Hektar sind insgesamt 96 Wohneinheiten für rund 300 Einwohner sowie 115 Tiefgaragenplätze entstanden. Davon wurden 13 Wohnungen und zwölf Häuser im Einheimischen-Modell vergeben.
Besondere Herausforderungen
Das geplante Wohngebiet liegt westlich der stark befahrenen Aiblinger Straße. Im Norden befindet sich ein Discounter mit Parkplatz und Zubringer. Im Osten und Süden grenzt es an bestehende Wohnbebauung an, die – durch die Lage am Ortsrand – ausschließlich aus Einfamilienhäusern mit Erd- und Dachgeschoss besteht. Um jedoch mehr Wohnungen und so mehr Einwohner auf dem künftigen Baugebiet unterzubringen, ist Geschosswohnungsbau mit bis zu vier Geschossen notwendig. Zudem stellt die Lage direkt an der Straße besondere Anforderungen an den Immissionsschutz: Ein Schallschutzgutachten fordert aktive Maßnahmen wie etwa schalldämmende Fassaden oder Schallschutzfenster.
Geschosswohnungsbau und Reihenhäuser
Im Ergebnis sah das städtebauliche Konzept im nördlichen und östlichen Bereich des Gebietes acht Mehrfamilienhäuser mit Terrassen und Pultdächern in Höhe von drei und vier Geschossen vor. Im südlichen Bereich sollten 14 Reihenhäuser mit Satteldächern entstehen, die über Erd-, Ober- und ausgebautes Dachgeschoss verfügen. Im Nord-Westen des Gebiets hatten die Planer ein eigenes Blockheizkraftwerk vorgesehen, um die Neubauten zu versorgen.
Zügige Umsetzung
Die weitere Planung verlief zügig. Bereits im Sommer 2015 hat der Stadtrat das Konzept gebilligt und den Bebauungsplan beschlossen. Dieser durchlief daraufhin das Verfahren. Im November 2016 erklärte der Stadtrat den vom PV erstellten Bebauungsplan per Satzungsbeschluss für rechtskräftig.
Im Jahr 2017 rollten die ersten Bagger auf die Wiese. Die Bauherren der Reihhäuser hatten sich teilweise in einer Bauherrengemeinschaft zusammengeschlossen, mit einem gemeinsamen Architekten und einem Bauunternehmen, was den Planungs- und Bauprozess der Häuser vereinfachte. Die Mehrgeschosswohnungen realisierten zwei Bauträger.
Tiefgarage
Das Planungsgebiet sollte von oberirdischen Stellplätzen möglichst frei bleiben. Von Anfang an plädierte PV-Planer Sebastian Neudecker daher für eine Tiefgarage, die schließlich in den Plan mit einging. Durch den Zusammenschluss aller Bauträger – sowohl der Bauträger der Geschosswohnungsgebäude als auch der Bauherrengemeinschaft der Doppel- und Reihenhäuser – ließ sich der Bau der Garage reibungslos umsetzen.
Das Wohngebiet wächst weiter
Einen Auftrag für den zweiten Bauabschnitt hat die Stadt im Mai 2019 erteilt. Der PV erstellt aktuell einen städtebaulichen Entwurf für eine Fläche von ungefähr 6.000 Quadratmetern sowie deren Erschließungsstruktur.