Mieten steigen, Kaufpreise sinken

Der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München (PV) hat Daten über die aktuellen Kauf- und Mietpreise von Wohnungen, sowie Ein- und Zweifamilienhäuser analysiert. Die Daten stammen aus der empirica-Datenbank. Für die Landeshauptstadt München (LHM) sowie alle PV-Mitgliedslandkreise ergibt sich folgendes Ergebnis: Die Mieten sind im Jahr 2023, analog zu den Vorjahren, weiter gestiegen und die Kaufpreise gesunken.

Wer mietet, zahlt mehr

Der Anstieg der inserierten Angebotsmieten für bestehende Wohnungen fiel je nach Landkreis unterschiedlich aus und lag zwischen weniger als 1 Prozent in den Landkreisen Starnberg (STA) und Landsberg am Lech (LL) sowie bei gut 11 Prozent im Landkreis Ebersberg (EBE). Die Mieten für neu gebaute, also erstmalig bezogene, Wohnungen sind in einem ähnlichen Ausmaß gestiegen. Ihr Mietpreisniveau ist in der Regel zwischen etwa 1,50 und 3 Euro je Quadratmeter höher als für „gebrauchte“ Wohnungen. Mengenmäßig spielen sie auf dem Wohnungsmarkt aber eine untergeordnete Rolle.

Wer kauft, zahlt weniger

Die inserierten Kaufpreise für bestehende Wohnungen sind vom 4. Quartal 2022 bis zum selben Quartal des Jahres 2023 in allen Landkreisen gesunken. Der in absoluten Zahlen größte Rückgang wurde mit 981,39 Euro je Quadratmeter im Landkreis Dachau (DAH) gemessen. Relativ betrachtet sind die Kaufpreise zwischen 7 und 15 Prozent zurückgegangen, am geringsten mit -7,8 Prozent im Landkreis Landsberg am Lech (LL). Den stärksten Rückgang verzeichnete der Landkreis Dachau mit -15,3 Prozent.

Sonderfall: Angebotspreise Neubauwohnungen

Interessant ist, dass die Kaufpreise für neu gebaute Wohnungen allerorts weniger stark gesunken sind als die für bestehende Wohnungen. Hier betrugen die Rückgänge lediglich zwischen -0,7 Prozent im Landkreis Dachau (DAH) sowie -7,5 Prozent im Landkreis Erding (ED). Der Grund hierfür liegt in der weiterhin höheren Zahlungsbereitschaft potenzieller Käuferinnen und Käufer für neue Wohnungen. Darüber hinaus spielen das hohe Preisniveau der Baustoffkosten und das sehr geringe Angebot eine entscheidende Rolle.

Wohin geht der Trend?

Insgesamt ist davon auszugehen, dass der Wohnungsmarkt stark angespannt bleibt. Es liegen noch keine Zahlen für 2023 vor, aber voraussichtlich wird sich der Trend des Rückgangs neu gebauter Wohnungen fortsetzen. So wurden 2022 in der Region München etwa 1.000 Wohnungen weniger neu gebaut (insgesamt 12.539) als 2019 (13.569). Auch die Anzahl der Baugenehmigungen ist (leicht) rückläufig: Laut Bayerischem Landesamt für Statistik betrug sie 2023 in der Region München, ohne die Landkreise München und Starnberg, 13.520. 2019 wurden im selben Gebiet noch 13.960 Baugenehmigungen erteilt.

Für die Mieten ist aufgrund der nach wie vor hohen Nachfrage nach Wohnraum und dem sich eher verknappenden Angebot keine Entlastung zu erwarten.

Der Rückgang der Kaufpreise wird sich voraussichtlich verlangsamen oder gar wieder umkehren. Darauf weisen folgende Entwicklungen hin:

• Die Bauzinsen (für eine Sollzinsbindung von 10 Jahren) sind seit Herbst 2023 wieder etwas gesunken. Laut Interhyp von durchschnittlich 4,23 Prozent im Oktober/November 2023 auf 3,57 Prozent Ende Februar 2024.
• Die Rohstoffpreise (Baustoffe) und Preise für Gewerke (Bauleistungen) stagnieren seit etwa Mitte 2023 oder steigen leicht an. Allerdings bewegen sich diese auf einem hohen preislichen Niveau, das im Vergleich zu 2015 um ein Viertel bis mehr als die Hälfte gestiegen ist.